Nächster CFB Fonds von Eurokrise betroffen

Geschäftsführung des CFB Fonds 159 kündigt außerordentliche Gesellschafterversammlung wegen fortschreitender Schwierigkeiten mit Schweizer Franken Finanzierung an

Nach dem bereits die Gesellschafter des Immobilienfonds CFB Frankfurt Main/Sachsenhausen im letzten Jahr über das Sanierungskonzept der Geschäftsführung der Immobilienfondsgesellschaft abstimmen mussten, ist mit dem CFB Fonds 159 nunmehr ein weiterer Immobilienfonds aus dem Angebot des Emissionshauses CFB Commerz Fonds Beteiligungsgesellschaft von der Eurokrise betroffen.

 Der CFB Fonds 159 ist ein geschlossener Immobilienfonds der in die Errichtung und Vermietung eines Bürogebäudes, des „Eschborn-Plaza“ investiert hat. Die Fondsgesellschaft ist auch unter dem Namen „CFB Eschborn Plaza“ bekannt. Das Fondsobjekt wurde überwiegend an die Ernst & Young AG Wirtschaftprüfungsgesellschaft vermietet. Die in den Beratungsgesprächen hervorgehobene Bonität des Hauptmieters sollte den Anlegern einen sicheren Ertrag in Höhe von mindestens 6% p.a. der investierten Bareinlage bescheren. Die Fondsgesellschaft wurde von der CFB Commerz Fonds Beteiligungsgesellschaft, einer Tochtergesellschaft der Commerzbank AG emittiert. Das Fondsobjekt wurde zu 61,2 % über Hypothekendarlehen finanziert, von denen 50% in Schweizer Franken aufgenommen worden sind.  

Aufgrund der negativen Wechselkursentwicklung, welche die Finanzierungskosten für die Fondsgesellschaft erheblich verteuert hat und einem zusätzlichen Zinssicherungsgeschäft (Zinsswapgeschäft) mit der Commerzbank AG, durch das sich die Fondsgesellschaft bei Ablauf der Zinsbindungsfrist am 20.12.2015 einen günstigen Nominalzinssatz sichern wollte, befindet sich die Fondsgesellschaft in einer schwierigen wirtschaftlichen Situation. Wegen der im Vertrag vereinbarten Währungskursgrenze von 1,4089 SFR/EUR musste die Fondsgesellschaft bereits im Jahr 2010 rund EURO 4,2 Millionen als zusätzliche Sicherheit an die finanzierenden Banken verpfänden.  

Selbst bei Realisierung eines Konzepts zur Sanierung der Fondsgesellschaft, werden die Anleger voraussichtlich einen Teil ihres eingesetzten Kapitals verlieren und in den kommenden Jahren auch nicht länger von den Mieteinnahmen durch Ausschüttungen partizipieren. Vielmehr wird die Fondsgesellschaft, wie bereits zuletzt angekündigt, weiterhin einen erheblichen Teil der auflaufenden Liquidität für den Schuldendienst und die Stellung weiterer Sicherheiten aufwenden müssen. Weitere Ausschüttungen würde es bei Eintritt dieses „worst-cases“ erst nach einer Veräußerung des Fondsobjekts geben.  

Für die Anleger ist es daher höchste Zeit über einen kurzfristigen Ausstieg aus dem Immobilienfondsinvestment nachzudenken, zumal die Fondsanteile zuletzt am Zweitmarkt nur noch zu einem Kurs von 41% des ursprünglichen Anteilswertes gehandelt worden sind.

Schadensersatzansprüche kommen hier insbesondere gegen die beratenden Banken in Betracht, die den Anlegern die Investition als sichere Kapitalanlage dargestellt und selbst konservativen Anlegern den Erwerb der Fondsanteile empfohlen hatten. Von der Möglichkeit eines Totalverlusts war dabei zumeist nicht die Rede, auch wurden die Anleger über die Provisionen, die ihre Bank als „kick-backs“ von der Fondsgesellschaft oder der Emittentin erhalten hat, nicht aufgeklärt. Nach der mittlerweile gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs waren die in den Vertrieb der Fondsanteile eingebundenen Banken hierzu aber verpflichtet. Allein die unterlassene Aufklärung über die im Zusammenhang mit dem Fondserwerbs an die Banken geflossenen Provisionen, berechtigt die Anleger bereits Schadensersatzansprüche gegenüber der beratenden Bank geltend zu machen. Dabei wird zu Gunsten der Anleger vermutet, dass sie die Beteiligung bei ordnungsgemäßer Aufklärung die Beteiligung nicht erworben hätten.  

Darüber hinaus hätte nach Ansicht von Herrn Rechtsanwalt Jan-Henning Ahrens, Partner der Kanzlei KWAG Rechtsanwälte, auch über die Besonderheiten der Objektfinanzierung detailliert aufgeklärt werden müssen, damit die Anleger die mit der Beteiligung verbundenen Risiken überhaupt nachvollziehen können. Insbesondere die Möglichkeit eines Nachbesicherungsanspruchs für das kreditgebende Bankenkonsortium und die mit der teilweisen Finanzierung des Fondsobjekts in Schweizer Franken verbundenen Wechselkursrisiken hätten dabei umfassend erläutert werden müssen.

Hinzu kommen nach Prüfung der Kanzlei KWAG Rechtsanwälte wesentliche Prospektfehler, die eine ordnungsgemäße Aufklärung der Anleger anhand des Prospekts gerade ausschließen und daher weitere Schadensersatzansprüche gegen die beratende Bank begründen können. Insbesondere erweisen sich auch die im Prospekt enthaltenen Rentabilitätsberechnungen als nicht haltbar.  

Im Rahmen der geltend zu machenden Schadensersatzansprüche können die Anleger ihr eingesetztes Kapital zurückverlangen und auch den entgangenen Gewinn aus einer bei ordnungsgemäßer Aufklärung erworbenen Alternativanlage als Schaden ersetzt verlangen.