Fonds: Wenn der Brexit zum Immobilien-Albtraum wird

Eine Kolumne von Hermann-Josef Tenhagen, erschienen in SPIEGEL ONLINE, 10. 7. 2016

Nach dem Brexit-Votum geht auf dem britischen Immobilienmarkt das Zittern los. Viele Fonds kämpfen mit Mittelabflüssen - und haben kurzerhand die Gelder ihrer Kunden eingefroren. Was heißt das für deutsche Anleger?

Die größten britischen Immobilienfonds haben ihre Pforten geschlossen. Zwei Wochen nach dem Brexit-Votum haben sie 18 Milliarden Pfund (rund 21 Milliarden Euro) an Anlegergeldern weggeschlossen, die Sparer kommen vorläufig nicht an ihr Geld.

Die Begründung ist einleuchtend: Zu viele Anleger hätten kurzfristig versucht, Fondsanteile zurückzugeben. Irgendwann seien die Bargeldreserven der Fonds erschöpft. Und wenn sie dann einzelne Häuser oder Gewerbeimmobilien verkaufen müssten, um nervöse Anleger auszuzahlen, bekämen die Fonds nur noch Ramschpreise für ihre Häuser - und alle Fondsanleger erlitten unnötige Verluste. Die britische Finanzaufsicht überlegt nun, die Regeln für die Anlage in diese Fonds insgesamt zu ändern.

Kommt Ihnen diese Situation irgendwie bekannt vor? Mir auch. Denn so ähnlich gab es das schon mal zu hören: Und zwar in Deutschland vor etwas mehr als zehn Jahren. Im Dezember 2005 schloss die Deutsche Bank ihren offenen Immobilienfonds Grundbesitz Invest.

Dreißig Jahre lang hatten offene Immobilienfonds als immer verfügbare und absolut sichere Anlage gegolten - wie ein Sparbuch, nur mit höherer Rendite. Doch der Eindruck der Verfügbarkeit verschwand für eine ganze Produktgattung innerhalb weniger Stunden: Kleinanleger, die keine Millionen, sondern eher Summen um die 10.000 Euro investiert hatten, kamen plötzlich nicht mehr an ihr Geld. Es hatte im Gespräch mit den Bankberatern alles so schön geklungen: Beliebig hin und her wechseln zwischen flüssigem Kapital und renditestarkem Betongold. Das Beste aus beiden Welten.

Dazu muss man sagen: Die Kleinanleger waren an der Schließung gänzlich unschuldig. Verursacht hatten den Schaden institutionelle Anbieter, die offene Immobilienfonds wie ein Tagesgeldkonto mit höherer Rendite nutzten und von den Fondsgesellschaften mit Sonderkonditionen bei den Gebühren dazu eingeladen wurden, ihr Geld nach Belieben in solchen Fonds zu parken und bald darauf wieder abzuziehen.

Attraktiv wurde das Ganze für die institutionellen Anleger nur, wenn sie vorher keinen oder einen deutlich niedrigeren Ausgabeaufschlag zu zahlen hatten, als das bei Kleinanlegern üblich war. Und natürlich bekamen sie den Rabatt.

Die Kernschmelze für offene Immobilienfonds in Deutschland

Die Schließung dauerte nur wenige Wochen. Als die Sparer ihre Anteile im März 2006 zurückbekamen, waren sie nur 3,2 Prozent weniger wert. Der Schreck war aber so groß, dass die Branche hoch und heilig versprach, dass solche Schließungen nicht mehr vorkommen sollten. Man werde sich mit der Finanzaufsicht zusammensetzen und Vorkehrungen treffen.

Der Vorschlag der Fondsgesellschaften: Neue Einlagen in einen Immobilienfonds mit einem Wert von mehr als einer Million Euro sollten erst nach einer Kündigungsfrist von 12 Monaten wieder abgezogen werden können. So wollte man einerseits die Zocker abschrecken. Andererseits hätte man so Zeit genug, um entsprechend Immobilien wieder verkaufen zu können.

Knapp drei Jahre später folgte die Kernschmelze für die offenen Immobilienfonds in Deutschland. In der Finanzkrise, direkt nach der Pleite der US-Bank Lehman Brothers, zogen institutionelle Anleger in kurzer Zeit viel Kapital aus den Immobilienfonds in Deutschland ab, um ihre klammen Kassen zu füllen. Branche und Aufsicht aber hatten trotz aller Beteuerung von 2006 gegen eben dieses Szenario keine ausreichenden Sicherheitsvorkehrungen getroffen. Und diesmal wurde nicht nur ein Fonds geschlossen, sondern weite Teile des deutschen Marktes für offene Immobilienfonds. Viele zehntausend Sparer kamen nicht an ihr Geld.

Doch es gab bemerkenswerte Ausnahmen: Die Fondsgesellschaften der Sparkassen, Deka, und die der Volksbanken, Union Investment, blieben stabil. Ein Grund: In ihren Fonds waren eher wenige institutionelle Investoren engagiert.

Nachdem diesmal bis zu ein Drittel der Kundengelder eingefroren waren und eine Reihe von Fonds abgewickelt werden mussten, reagierte die Politik nachhaltig. Seit 2013 müssen Sparer alle neu erworbenen Anteile erst einmal 24 Monate halten, bevor sie sie an die Fondsgesellschaft zurückgeben können. Dazu gibt es eine einjährige Kündigungsfrist, bevor man seine Fondsanteile zu Geld machen kann.

Die Fonds schwimmen im Geld

Das alles ist ein paar Jahre her, die Zinsen sind spektakulär niedrig und Investitionen in Immobilien stehen bei Banken und Kleinanlegern wieder hoch im Kurs. Bei den Kunden wegen der etwas höheren vermeintlich sicheren Rendite, bei den Banken wegen hoher Vertriebsprovisionen, hier Ausgabeaufschläge genannt.

Die übrig gebliebenen Fonds schwimmen im Geld. Allein im ersten Quartal 2016 hat die Branche gut 2,3 Milliarden Euro eingesammelt. Es war sogar schwierig, gute Kaufobjekte zu finden; die Fondsanbieter nehmen deshalb teilweise keine neuen Kundengelder mehr an.

Womit wir wieder beim Thema Brexit wären. Schon länger legen die Deutschen auch in offene Immobilienfonds mit Europa-Schwerpunkt an. Und natürlich sind die auch in Großbritannien engagiert, wo in der Vergangenheit mit Immobilien hohe Rendite zu erzielen waren. Zwischen fünf und 25 Prozent liegt der Anteil an britischen Immobilien in den europäischen Immobilienfonds. Und das dürfte Folgen haben: Ziehen etwa die großen Banken aus der Londoner City ab, werden dort auch die Immobilienwerte und Gewerbemieten sinken.

Müssen deutsche Anleger zittern?

Zum Glück lässt die deutsche Gesetzeslage keine hektischen Verkäufe und Abwertungen mehr zu. Zudem halten die Fonds auch Bürogebäude, Hotels und andere Gewerbeimmobilien in Frankfurt, Paris oder Mailand. Und deren Wert könnte wegen des drohenden Brexit sogar steigen.

Wer heute neu in offene Immobilienfonds investieren will, sollte sich die Sache jedenfalls genau anschauen. Da ist vor allem die Frage, in welchen Immobilienmarkt er einsteigen soll. Die Bewertung der Immobilien findet bei solchen Fonds nicht wie bei Aktien sekundengenau statt, nicht mal taggenau, sondern alle paar Monate. Und einen Fonds mit zu vielen britischen Immobilien zu kaufen, könnte deswegen derzeit heißen, mit Zitronen zu handeln.

Ohnehin ist fraglich, ob ein offener Immobilienfonds wirklich die richtige Geldanlage für größere Teile des Vermögens ist - niedrige Rendite, niedrige Verfügbarkeit und auch noch ein Verlustrisiko. Die meisten Anleger, die auf Immobilien setzen, suchen aber eher eine sichere Anlage.

Eine sichere Geldanlage mit einem Prozent Rendite aber gibt es auch beim Festgeld - und das ohne eine Vorabprovision von fünf Prozent.

Und wer risikobereit ist und einen langfristigen Anlagehorizont hat, wer also die Schwankungen der Märkte aushält, der ist bei einem kostengünstigen breit gestreuten Indexfonds ohnehin besser aufgehoben.

Den Text im Original finden Sie HIER, als PDF-Datei zum Donwload HIER.

Der Vorschlag der Fondsgesellschaften im Original als PDF zum DOWNLOAD.

Redaktionelle Anmerkung: Hermann-Josef Tenhagen ist seit Oktober 2014 Chefredakteur des gemeinnützigen Verbraucherportals Finanztip. Zuvor war er 15 Jahre lang Chefredakteur der Zeitschrift Finanztest, eines Monatsmagazins der Stiftung Warentest.