Eurokrise erreicht Immobilienfonds der CFB

Geplantes Fortführungsführungskonzept führt schon nach Prognose der Geschäftsführung zu einem Verlust von 40% des eingesetzten Kommanditkapitals / Verjährung etwaiger Schadensersatzansprüche zum 31. Dezember 2011

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir vertreten bereits eine Reihe Ihrer Mitgesellschafter und möchten Sie heute im Auftrag unserer Mandanten über die rechtlichen Möglichkeiten hinsichtlich einer Rückabwicklung Ihrer Beteiligung informieren. Dabei ist es das Ziel unserer Mandanten, durch den Informations- und Erfahrungsaustausch zwischen den einzelnen Gesellschaftern die Interessen im Nachgang auf die Gesellschafterversammlung am 7. Dezember 2011 zu bündeln.

In diesem Zusammenhang weisen wir daraufhin, dass Schadensersatzansprüche gegen die beratenden Banken und Vermittlungsgesellschaften nur noch bis zum Ende dieses Jahres erfolgsversprechend geltend gemacht werden können, weil Ihre Ansprüche entsprechend der zehnjährigen Ultimoverjährungsfrist des § 199 Abs. 3 BGB ohne Rücksicht auf Ihre Kenntnis oder grobfahrlässige Unkenntnis zum 31.12.2011 verjähren.

Der Grund für die negative Entwicklung der Ergebnisse der Fondsgesellschaft liegt insbesondere in der besonders risikoreichen Konzeption der Fremdfinanzierung, über die Sie die Commerzbank pflichtwidrig nie aufgeklärt hat:

So wurde bei Fondsauflage von der Fondsgesellschaft ein für die Commerzbank AG sehr lukratives Swap - Geschäft zur vermeintlichen Zinssicherung abgeschlossen. Dieses Swap-Geschäft sollte  - neben erheblichen Gewinnen auf Seiten der Commerzbank der Fondsgesellschaft bei Ablauf der Zinsfestschreibung zum 30.12.2011 einen Nominalzinssatz von 5,1525 % p.a. (!) sichern. Aktuell führt dieses Zinsswap-Geschäft  - wie zu befürchten war - dazu, dass im verbleibenden Zeitraum von 2012 bis 2022 der überwiegende Teil des Objektertrags zur Bedienung der Zinslast für das Zinsswapgeschäft verwendet werden muss. Der Ertrag des Fonds würde somit von der Commerzbank von vornherein erheblich geschmälert. Infolge des Zinsswapsgeschäfts erleiden Sie fortlaufend deutliche finanzielle Nachteile. Im Ergebnis fehlt die Liquidität, die Reserve, um die Nachbesicherungsansprüche des Bankenkonsortiums unter Führung der Helaba erfüllen zu können. Dies birgt die konkrete Gefahr der Kündigung der Objektfinanzierung und damit ein erhebliches Risiko für die Weiterführung des Fonds in sich. Aus diesem Grund hat sich die Fondsgeschäftsführung – wiederum mit der Commerzbank – notgedrungen geeinigt.

Diese Einigung beinhaltet gleichwohl Nachteile für Sie alle. Denn auch bei Umsetzung des jetzt zur Abstimmung gestellten Fortführungs-konzepts werden Sie als Gesellschafter des Fonds voraussichtlich lediglich 58% des eingesetzten Eigenkapitals (ohne Agio) zurückerhalten und damit dennoch mehr als 40 % Ihres Kapitals verlieren. Ein deutlicher Verlust wird somit in jedem Fall zu verzeichnen sein.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs führen sowohl die nicht anlagegerechte und nicht anlegergerechte Beratung als auch das Verschweigen der von der Commerzbank AG vereinnahmten Provisionen dazu, dass Ihnen als Anleger ein umfassender Schadensersatzanspruch gegen die beratende Bank zusteht.

Unseren Mandanten wurde die Beteiligung an der SILVA Grundstücks-Vermietungsgesellschaft mbH & Co. Objekt Frankfurt Sachsenhausen KG seinerzeit nicht, wie eigentlich notwendig, mittels des vollständigen Emissionsprospektes erläutert. Die Anlage wurde nur anhand eines Kurzprospektes vorgestellt. Dabei wurden unseren Mandanten die mit der Beteiligung verbundenen Risiken, gerade die besonderen Swap-Risiken, gar nicht und die Übrigen allenfalls stark verkürzt und als keinesfalls praxisrelevant dargestellt.

So erfolgte keine ordnungsgemäße Aufklärung über die nachfolgend dargestellten Risiken der Fondsbeteiligung:  

·        Das Zins-Swap-Risiko, das hohe Risiko der für den Fonds negativ verlaufenden      

       Zinswette,  wurde gar nicht erwähnt.

·        Das Vermietungsrisiko wurde im Hinblick auf die namhaften und solventen Mieter und

       der gesicherten Vermietungssituation als sehr gering dargestellt.

·        Das mit der Finanzierung der Fondsimmobilie verbundene und gesteigerte Risiko eines

       Totalverlustes wurde nicht ausreichend erläutert, obwohl aufgrund der      

       Besonderheiten er Kreditfinanzierung hier die damit verbundenen Verlustrisiken für      

       die Kommanditgesellschafter evident, unübersehbar, waren.

·        Die Möglichkeit eines Nachbesicherungsanspruchs für das kreditgebende

       Bankenkonsortium wurde nicht hinreichend erläutert. Dabei hätte es im Rahmen der

       anlagegerechten Beratung einer ausführlichen Darstellung der

       Nachbesicherungsklausel und der hierfür vereinbarten Währungskursgrenze von

       1,3805 SFR je 1,00 EUR bedurft.

·        Die mit der teilweisen Finanzierung in Schweizer Franken verbundenen

       Wechselkursrisiken wurden verschwiegen.

·        Keine Aufklärung über Kick-Backs - Schließlich wurden unsere Mandanten von der

       beratenden Commerzbank AG nicht darüber in Kenntnis gesetzt, dass und in welcher 

       Höhe ihr durch die erfolgreiche Beratung und Vermittlung der

       Immobilienfondsbeteiligung von Seiten der Fondsgesellschaften oder der Emittentin

       Provisionen und Rückvergütungen zufließen.

Treffen diese Versäumnisse bei Ihnen ebenso wie bei unseren Mandanten zu, sollten Sie angesichts der aktuell nicht zu überschauenden Risiken hinsichtlich der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung der Fondsbeteiligung Ihre Ansprüche auf Rückabwicklung und Schadensersatz von einer hierfür spezialisierten Kanzlei prüfen lassen.

Das Team der KWAG Rechtsanwälte besitzt durch die Ausrichtung und Spezialisierung der Kanzlei auf den Bereich des Bank- und Kapitalmarktrechts die für eine Prüfung Ihrer Ansprüche erforderlichen Kenntnissen und den notwendigen Sachverstand. Wir haben für jede Art von Kapitalanlagen entsprechende Expertenteams, die Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche zur Seite stehen. So haben wir in der Vergangenheit auch bei den unter Experten als bankenfreundlich angesehenen Gerichten die Ansprüche unserer Mandanten durchsetzen können.

Für Rückfragen stehen Ihnen Rechtsanwalt Hufländer und Rechtsanwalt Weissenborn gern unter den Rufnummern 0421-5209480 und 040-22639950 zur Verfügung.